高度成長期？
土地の現地調査のため、外出。
そこは大規模な土地区画整理事業の真っ只中。整然と並ぶ住宅街にあっちこっちで新築住宅の建築がなされ、たくさんの業者さんの車輌が停車しています。カツーンカツーンと大工さんのビス打ちの音や電子ノコの音。そして少し離れたところではまさに造成中のショベルカー。
たくさんのショベルカーが集合してそれぞれ動いています。この景色、ひーのちびは喜ぶだろうな・・・と考えつつ、これって戦後の高度成長期もこんな感じだったのだろうか・・・と思いを馳せたひーでした。
節税
ここの会社にいて、不謹慎だと思いますが、税金ってやっぱりわからん。（もちろんひーだけですよ。他のメンバーはちゃんとわかっていますよ！！）
わからん ひーだけど、『節税』という言葉にはピキーンときます。そりゃそうです。税金は払わなくてはなりませんが、払いすぎで貴重なお金を無駄にはできません。
不動産売買にも税金はつきものですが、控除の対象になったり、経費によって減額になったりします。仕組みが複雑でひーにはよくわかりませんが、土地を取得してから、手放すまで、持っているだけで、かなりの税金を支払わなければなりません。売れたら所得税がかかりますね。そんな中、少しでも節税ができればうれしいですよね。たとえそれが数千円でも・・・。
今日はいっちゃんが、担当のお客様から売却の準備とともに税金の相談をされました。取得した時か、取得してしばらくたった時に支払った市の設備費の領収書が無いと。あれば概算で数千円節税できます。いちゃんは早速会社に戻って行政機関に問い合わせてみました。その支払い証明の再発行には1,200円かかりますとのこと。「数千円って大きいよね」っていっちゃんとひー。しかし数千円の節税に1,200円の手数料かぁ。世の中は厳しいねぇ。
売主さんは、高齢な方も多いのです。お役人も、高齢者にもう少しわかりやすく説明してくれるとありがたいんですけどね。
土地の高低差
このブログで何度も言っていますが、土地は一つとして同じものがありません。なので値段もそれぞれの複数の要素で決まっています。
その要素の一つ、高低差について。
土地の高低差は接している道路に対して上がっているのか、下がっているのかです。道路と同じで平らなら問題はありません。余計な費用をかけずに、すぐ家が建てられます。それが、地形が山だったり、丘だったりすると法地(のりち)や擁壁になっていますよね。これは見た目ですぐにわかるので、多少の費用がかかる事を前提に売り出されています。
注意しなくてはいけないのが下がっている土地です。私達は『落ちている土地』と呼びますが、平坦地でも、たまに落ちている土地に出会います。草が生い茂っていたり、畑として使っていたりすると、ぱっと見た感じではわかりません。ひーも会社に入った頃は何故か平坦に見えました。先輩や上司が「落ちている」というのを何度も聞いて「これが落ちている土地か」と。
上の写真も一見平坦に見えます。この辺りは地盤のせいか、道路より落ちている土地が多い場所ですが、長年の放置により、雑草が生い茂り、下がっているのかどうかわからない状態です。
こちらも一見してわからない土地です。近所の人が、雑草で覆われるくらいなら、と畑を作っていました。古い街区は一区画が小さく割られ、周りの家との段差が激しいととても見栄えが良くないです。
その地域にもよりますが、地盤も関係しているかもしれません。駅や学校が近くて南向きでも、道路より落ちていたら、価値は下がります。買う方、売られる方はここにも注意が必要です。
崖崩れ
土曜日、忙しく家を出たり入ったりして車でちょこちょこ動き回っている中、近所の空地で崖崩れを発見。
ここは宅地造成の際、小学校予定地となっていたところ。山の上は大学の敷地です。ひーの子供達もよく遊んでいるところ。息子は以前からこの崖崩れを知っていた様子。地震か大雨か原因はわかりませんが、危険です。と言いつつ、車の中から息子に「写真撮ってきて！あまり近寄らないように・・・」「わかった！」(いつのまにか使えるようになったぜ。)
それにしても、海沿いに住んでいたら津波が怖いし、湖のそばは噴火が怖い。街中は治安に不安。山は崖崩れ注意か。物事は想像を超えることもあるから恐ろしいです。
忘れ物
春眠暁を覚えず。みなさんよく眠れていますか。
ひーは何故か朝早く目が覚めてしまいます。歳でしょうか・・・。
今日からぴかぴかの一年生も給食が始まり、お弁当作りからも開放されなんとも優雅な朝。
会社に行く前に掃除機をかけたりなんか・・・・・・。ウソです。そんな時間はありませんでした。
今日は久々に土地の写真を撮りに外に出ました。暖かくなりましたね。雪解けも進み、どうやら土地の全貌が明らかになったよう。
雪が解けると結構なゴミやらなにやらが出てきますので要注意です。
今日はこんなものが出てきました。
かわいらしい水玉の帽子とバレーボール。まだそんなに汚れていないので落し物か忘れ物みたいです。
目立つところに置いたので、心当たりのある方は取りに行ったほうが良いと思います。
そして雪解けして見えたもの。
曲がりくねった木の枝はこの小道の入り口のよう。ひーはこのような道を見るとわくわくします。ずーっと続いていたので途中で断念しましたが、どこに辿り着くのか、その先を見てみたいのを我慢です。これは真駒内柏丘の土地の奥にあります。
ひーは大好きです。こんな小道のある土地。
お買い物
定価の商品と割引商品。迷わず割引商品を買います。服を買うときもsele品から見ます。『１円でも安く買いたい。』普通の人の考えだと思います。気に入ったものを少しでも安く買えたら、満足度も上がりますね。逆にせっかく買ったものが、他店でもっと安く売っていたなら・・・。商品そのものまで気に入らなくなることもあったりして。安くなるのを待っていたら売り切れちゃったりもあります。
今はポイント還元だので、なにが一番おトクな買い方なのか、複雑でひーにはさっぱりわかりません。
まして土地はもっと複雑です。同じものはない故一つ一つ違う値段がつけられます。何度も何度もこのブログで書いているように、向きや道路、相場、見た目、広さや高低差、持ち主さまの意向、さまざまな要素で根付けがされます。
高額商品です。買主さまは少しでも安く、売主さまは少しでも高く。当然ですね。
売主さまと直接お話をする弊社営業部。高齢な方も中にはいます。ゆっくり時間をかけてお話を聞き、丁寧にご説明を申し上げ納得をして頂いて媒介契約を結びます。たまに相場からかけ離れた金額を言われる持ち主さまもいますが、高すぎて売れなくては何もなりません。じっくり話し合い、決めた金額で、買主さまにご紹介するのです。
土地の値段は20年前からするとかなり差がありますが、管理するのも大変、子や孫に現金で遺そう、個々の理由での売却。
どんな理由でも大切な資産を手放すのです。もっと高く売りたいのに「安くなるよね。」と当然のように交渉してくる業者さん。聞き方ってモンがあるでしょうが！！・・・失礼しました。
いつでもなんでも気持ちよく買い物したいものです。
買い物ってムズカシイなぁ。
冬の不動産屋
お正月以来、ここ南区から出ておりませんが、各地は雪がすごいらしいですね。七緒ホームのメンバーも出かけては「ここと違う！」と言っております。どうやら南区だけ晴れていることが何度かあった様子。この時期としてはいつもより少ない気がします。
南区の住人になって8・9年。雪が多いなぁーと思う年もありましたが、ここ何年かは少ない気がします。春はまだ遠いのでこれからドカ雪がくるかもしれませんが・・・。
この時期も土地は売れるのか？と思いませんか。わたしもこの会社に入って同じ質問をしたことがあります。答えは「売れる」です。今のうちに土地を決めて雪が溶け次第着工となるのでしょう。売る→買うにはそれぞれ手続きが必要です。間違いのない取引にするためのシステムです。土地の謄本に記載されている内容と実際が違っている場合は登記しなおさなければなりません。売主様がその土地を相続なり売買などで所有された当時のままになっていることがあり、転居や住居表示で住所が変わっていたら住所変更登記。住宅地でありながら地目が畑なら地目変更登記をしなければならないのです。
そして長年放置して、境界石がなくなって、どこからどこまでがその土地なのか確定できなければ測量しなければなりません。
売るのも買うのも面倒くさい手続きが必要です。その面倒くさいことを不動産屋が代行するのです。登記は司法書士に依頼し、測量は測量士に依頼。そして書類をまとめ、段取りをつけ日にちを決めて契約・決済となるのです。土地の売買は時間がかかるもの。買う方も簡単に決められませんよね。
冬は出不精になりがち。今はストリートビューもありますので、どうぞ当ホームページからも土地情報を参考にしてください。
路線価
この道2年と書いた日もありましたが、月日が流れるのも早いもので、七緒ホームに入って4年が過ぎました。
不動産業務の会話を毎日耳にして、大体何を言っているのか、理解はできるようになりました。しかし数字が苦手なひーは、価格、税金などお金関係を、どうも避けてきたようです。
しかし、やはり避けては通れぬもの、ここで、ちょっと再確認。
土地にはいろんな価格がついているようです。
売買価格。言わずもがな、不動産売買の取引価格です。これは売主と、私達不動産会社と、買主とで決まります。
それから固定資産税評価額。これは土地や建物の税金、固定資産税を計算するための価格です。
地価公示価格。これは毎年春に新聞に載っている土地の価格です。土地取引に左右されず、客観的な観点から評価した価格ということです。毎年、同じ地点の更地を鑑定し、出る数字と言えます。
路線価。これが正直、ひーはよくわかりませんでした。で、調べました。国税庁が相続税や、贈与税を課税する際の算定基準価格だそうです。でも、全ての土地に一つ一つ値段をつけるわけにはいきません。同じ土地はふたつとないのですから。
なので、主要道路に価格をつけ、それをもとに課税するのでしょう。
なんだか、土地を持ってても、税金ばかり。買うにも売るにもあげるにも、ただ持っているだけでさえ・・・。
何のために土地を買うのやら・・・。
何のため・・・それはやっぱり快適な住環境のためか。子供を庭で遊ばせる、趣味の部屋を作る。理想の家作りのため。このご時世、投資で土地を買うことはまず考えられません。使わない土地は、管理も大変です。
夢のマイホーム。
そのために土地を買うのですね。理想のマイホーム、こだわりのマイホーム。それを実現した方々のご紹介もしていますので、ご参考にどうぞ。
あー、でもやっぱり税金、つまりお金のことを考えると避けたくなります。大事なんですけどね！
きちんと知っておかなければならないことです。
私たちのヒーロー
おじょーです。
以前にも、私たちの調査について書いたことがありますが、本日も再登場です。
調査の内容は、常に「法令による・・・」制限や指定についてなので、行先は役所です。
この役所が厄介で、大抵、こんにちはも笑顔もなく、事務的な回答が返ってきます。
調査内容によっては、担当が違うのでここでは分かりませんと役所の中をたらいまわしにされることも、度々です。
最悪なのは、「たぶん・・・でしょう。」という回答です。
私たち不動産業者は、不動産業法という厳しい決まりの中で仕事をしなければならないので、
お客様に、「たぶん・・・です。」という説明はできません。
役所に、「たぶん」、「分かりません」と言われてしまっては・・・・どうすれば？？？
ここで私たちのヒーロー登場です。
中部配水管理事務所のとある担当官さんは、専門用語のわからない私たちに、丁寧に説明してくれます。
担当官さんのところで分からないことは、どこで何を調べるとよいのか教えてくれます。
そして、何よりは、いつも笑顔で迎えてくれます。
ちんぷんかんぷんな質問にも、いやな顔もせず、丁寧に教えてくださいます。
調査先の役所のルートの一番最後に水道局に行きます。
そうすると、今日一日の役所の対応に対するモヤモヤを忘れて、事務所に戻れます。
水道局さんいつもありがとうございます。
それにしてもどうして役所の人って笑わないんでしょうかねぇ
仕事がつまらないのかな？
うちの事務所の人たちが、笑いすぎなのかな？
いえいえ、笑い顔には、福来たる(^^)v
土地の価格
よくお客様に聞かれる、「相場」について・・・
ワタクシ、専務がお答えします。
国税庁による財産評価に関する基本通達の中にある評価の原則によると「財産の価額は、時価によるものとし、時価とは、それぞれの財産の現況に応じ、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額をいい、その価額は、この通達の定めによって評価した価額による。」（一部抜粋）とあります。
ここにある時価というのが「相場」と同様の意味合いでしょう。
簡単に言うと、「今現在、実際に取引になっている価格」ということです。
４０年前に５０万円で買った土地を２０年前には１，０００万円で売ってほしいと言われたから、今はもっと値上がりして２，０００万円になっているはず。と考える人もいるかもしれませんが、土地の価格は上がり続けるものではありません。世の中の経済状況に左右されるのです。２０年前の相場が１，０００万円だっただけです。今の相場では５００万円かもしれません。株式相場、為替相場、金相場、穀物相場などは毎日上がった、下がったと新聞に出ています。
そのうえで、需要と供給のバランスが取引価格に反映されます。たとえば、家を建てたいと思う人が10人いて、売り土地が１つしかなければ、売主は一番高い値をつけてくれる人に売りたいと考えるでしょう。すると相場より価格が高くても取引になります。
逆に家を建てようとする人が、一人で売り土地が沢山あればもちろん、相場以上の価格で取引になるのは難しいでしょう。
七緒ホームでは、国土交通省から公表される公示価格、都道府県から公表される基準値標準価格、国税庁から公表される路線価、市町村から公表される固定資産税評価額を参考に、毎日の仕事と取引の中から相場を判断して、お客様に提示しています。
